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房屋出賣人只享有1/2使用權(quán)，在無權(quán)處分房屋的情況下，買受人已經(jīng)取得房屋的所有權(quán)，此時，其他權(quán)利人主張返還房屋能否得到支持？

基本案情

甲與乙原系夫妻關系，2002年6月，雙方在離婚訴訟中經(jīng)法院調(diào)解確認二人對案涉房屋各有1/2使用權(quán)，因該房屋當時無法辦理產(chǎn)權(quán)，由物業(yè)公司為雙方辦理了承租人住宅房屋使用權(quán)登記。后甲某搬離房屋。2022年12月，甲得知該案涉房屋可以辦理所有權(quán)證書，在去辦理產(chǎn)權(quán)證時才知道乙已將該房屋出賣，產(chǎn)權(quán)已登記至案外人丙名下。故甲將乙、丙訴至法院要求丙返還案涉房屋。

法院審理

被告乙辯稱：

2019年4月，我準備把房子賣給丙，并把此事告知了甲，甲并沒有反對。

被告丙辯稱：

2019年4月，與乙簽訂買賣合同時，乙拿來住宅房屋使用證上只有乙的名字，我認為房子是乙的。

審理查明：

2002年6月，案涉房屋經(jīng)法院調(diào)解確認，甲、乙各享有案涉房屋1/2使用權(quán)。2004年4月，甲取得該房屋的住宅房屋使用證，備注部分為“分戶”，后搬離了該房屋。2019年4月，乙與丙簽訂房屋買賣合同，丙以25萬價格購買案涉房屋使用權(quán)，乙未告知丙甲享有案涉房屋1/2的使用權(quán)的事實，乙所提供的住宅房屋使用證上承租人姓名為乙，備注部分為“建筑面積：58.65㎡”，未見“分戶”字樣。結(jié)合甲已經(jīng)搬離案涉房屋的事實，能夠確認丙無法知曉甲享有案涉房屋1/2的使用權(quán)。且甲未提供充分證據(jù)證明丙非善意受讓該房屋使用權(quán), 案涉房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款合理，因此，可以認定丙善意取得案涉房屋甲享有的1/2使用權(quán)。2019年6月，住宅房屋使用證上承租人變更為丙。2020年3月，丙通過無籍房房改已取得了案涉房屋的所有權(quán)。現(xiàn)甲要求丙返還房屋、限期騰遷無事實和法律依據(jù)，基于以上理由，判決駁回甲的訴訟請求。

法官說法

善意取得制度主要是基于公示原則，對“權(quán)利外形”的維護，進而保護善意相對人的合理信賴利益，從而維護交易活動的動態(tài)安全。根據(jù)民法典第三百一十一條關于所有權(quán)取得的特別規(guī)定，善意取得必須同時滿足以下幾個條件：

（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；

（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。

具體到本案，受讓人丙受讓該不動產(chǎn)時是善意、案涉房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格相對合理且案涉房屋所有權(quán)已登記在丙名下，可以認定丙作為買受人構(gòu)成善意取得。從深層次來看，涉及到房屋的真正權(quán)利人的物權(quán)利益保護和善意買受人的合理信賴保護之間的平衡，即房屋買受人丙的權(quán)利所代表的是交易安全保護的動態(tài)利益，而甲（享有1/2使用權(quán)）代表的是使用權(quán)人的靜態(tài)利益。在二者沖突的情況下，維護房屋買賣合同的效力，有利于保護善意買受人的合法利益、提高經(jīng)濟效率，維護和促進誠信市場秩序的構(gòu)建。

當然，在受讓人丙已經(jīng)取得不動產(chǎn)所有權(quán)的情況下，就享有1/2使用權(quán)的甲所遭受的損失，甲有權(quán)向無處分權(quán)人乙請求損害賠償。